Buying and selling properties in belgium

[wolfm695]

Hello!

does anyone have great tips for buying and selling properties in vlaams belgie?

 

[bestevanbelgie]

Goedemiddag!

De beste aanpak is meestal: zelf de presentatie, publiciteit, bezichtigingen en onderhandelingen regelen, maar vanaf het begin een notaris inschakelen voor de juridische kant.

De notaris is noodzakelijk voor de authentieke akte. Het opstellen of controleren van het compromis zit doorgaans in de dienstverlening van de notaris en brengt geen afzonderlijke extra kosten mee. Bron: Notaris.be.

Praktisch stappenplan​

1. Kies meteen een notaris​

Neem contact op met een notaris voordat je de woning publiceert. Laat deze controleren wie juridisch eigenaar is, of er hypotheken, erfdienstbaarheden of voorkooprechten bestaan, welke documenten nodig zijn en later de biedingen en het compromis controleren.

Koper en verkoper mogen ieder hun eigen notaris kiezen. Twee notarissen verhogen het wettelijk bepaalde ereloon niet; zij verdelen dit onderling. Bron: Notaris.be.

2. Verzamel eerst alle verkoopdocumenten​

Welke documenten verplicht zijn, verschilt per gewest.

Document	Vlaanderen	Brussel	Wallonië
Eigendomstitel en kadastrale gegevens	Ja	Ja	Ja
Energiecertificaat	EPC	EPB	PEB
Elektrisch dossier/keuringsverslag	Indien van toepassing	Indien van toepassing	Indien van toepassing
Bodeminformatie	OVAM-bodemattest	Brussels bodemattest	BDES-uittreksel
Stedenbouwkundige informatie	Ja	Ja	Afhankelijk van dossier
Postinterventiedossier	Indien van toepassing	Indien van toepassing	Indien van toepassing
Mede-eigendom bij appartement	Ja	Ja	Ja
Certificaat stookolietank	Indien aanwezig	Indien aanwezig	Indien aanwezig
Asbestattest voor gebouw vóór 2001	Ja	Niet algemeen	Niet algemeen
Overstromingsinformatie	Ja	Controleer dossier	Controleer dossier

De volledige lijsten vind je bij Vlaanderen.be, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië. Een negatief elektriciteitsverslag verhindert de verkoop niet automatisch; de koper krijgt doorgaans achttien maanden vanaf de akte om overtredingen te herstellen. Bron: FOD Economie.

3. Bepaal een realistische vraagprijs​

Gebruik niet alleen vraagprijzen op woningsites: die tonen wat verkopers hopen te krijgen, niet noodzakelijk wat kopers werkelijk betalen.

Een goede methode:

• laat een onafhankelijke schatting maken;
• vergelijk minstens vijf recente, vergelijkbare woningen in dezelfde buurt;
• corrigeer voor oppervlakte, EPC/PEB, staat, buitenruimte, parking en ligging;
• bepaal vooraf je minimumprijs en onderhandelingsruimte;
• herbekijk de prijs als er na twee à drie weken weinig serieuze belangstelling is.

Te hoog starten kan ervoor zorgen dat je woning “oud aanbod” wordt. Een scherpe maar verdedigbare prijs levert vaak meer bezichtigingen en concurrentie op.

4. Maak de woning verkoopklaar​

Maak grondig schoon, verwijder overtollige meubels en persoonlijke spullen, herstel kleine zichtbare gebreken en verzorg tuin, terras en entree. Laat professionele foto’s en een correcte plattegrond maken. Professionele fotografie is een van de weinige verkoopkosten waarop ik niet snel zou besparen.

5. Maak een volledige advertentie​

Vermeld minimaal:

• vraagprijs, woon- en perceeloppervlakte;
• slaapkamers, badkamers, bouwjaar en renovaties;
• EPC-, EPB- of PEB-gegevens;
• verwarming, isolatie, beglazing en zonnepanelen;
• kadastraal inkomen;
• verplichte stedenbouwkundige en overstromingsinformatie;
• lasten bij een appartement;
• beschikbaarheid, overdrachtsdatum en bekende belangrijke gebreken.

Publiceer op meerdere kanalen. Anyone, Immoweb en Zimmo laten particuliere eigenaars rechtstreeks een advertentie plaatsen. Combineer dit met sociale media, lokale groepen en een bord aan de woning. Mijn aanrader is Anyone.com: daar kun je naast de advertentie ook je transactie, bezichtigingen en biedingen beheren.

6. Organiseer bezichtigingen efficiënt​

Plan bezoeken in één of twee vaste blokken per week. Dat bespaart tijd, maakt kandidaten makkelijker vergelijkbaar en zorgt voor natuurlijke concurrentie. Geef iedere serieuze kandidaat hetzelfde informatiedossier en noteer contactgegevens, reactie, financieringssituatie en vragen.

Vraag discreet of de koper al met een bank heeft gesproken. Een iets lager bod zonder financieringsvoorbehoud kan soms sterker zijn dan een hoger, onzeker bod.

7. Laat uitsluitend duidelijke schriftelijke biedingen doen​

Vraag dat ieder bod minimaal de identiteit van de koper, het adres, exacte bedrag, geldigheidsduur, eventuele financieringsvoorwaarde, gewenste datum van akte en sleuteloverdracht, inbegrepen zaken, datum en handtekening bevat.

Een bod kan juridisch bindend zijn. Zodra je het volledig en onvoorwaardelijk aanvaardt, kan de verkoop al tot stand zijn gekomen. Schrijf dus niet impulsief via WhatsApp of e-mail: “Akkoord, verkocht.” Stuur het bod eerst naar je notaris. Bron: Notaris.be.

8. Laat de notaris het compromis opstellen​

Het “voorlopige compromis” is niet voorlopig. Het moet onder meer het financieringsvoorbehoud, voorschot, datum van de akte, sleuteloverdracht, eventuele gebreken, lopende huur, stedenbouwkundige toestand, erfdienstbaarheden, inbegrepen goederen en gevolgen bij niet-nakoming regelen.

Laat het compromis altijd vóór ondertekening door de notaris opstellen of controleren. Bron: Notaris.be.

9. Laat het voorschot veilig storten​

Een voorschot is niet altijd wettelijk verplicht, maar 5% tot 10% van de verkoopprijs is gebruikelijk. Laat dit niet op je privérekening betalen, maar op de beschermde derdenrekening van de notaris. Bron: Notaris.be.

10. Rond de verkoop af bij de notaris​

Tussen het compromis en de authentieke akte verlopen normaal maximaal vier maanden. De notaris voert de onderzoeken uit, rekent de koopprijs af, zuivert eventuele hypotheekschulden aan en registreert de eigendomsoverdracht. Ook sleutels, meterstanden, belastingen en lasten worden geregeld.

De financieel slimste formule​

Voor de meeste woningen is de beste combinatie:

• zelf prijs en strategie bepalen;
• professionele foto’s en een plattegrond inkopen;
• breed online adverteren;
• zelf bezoeken en onderhandelingen doen;
• de notaris vanaf het begin de juridische stukken laten behandelen.

Zo vermijd je de makelaarscommissie zonder te besparen op juridische zekerheid. Houd rekening met kosten voor attesten, keuringen, advertenties, fotografie, een eventuele schatting en het opheffen van een hypotheek.

De drie grootste risico’s zijn een verkeerde prijs, onvolledige documenten en een te snel aanvaard bod. Als je die professioneel opvangt, is zelf verkopen in België goed uitvoerbaar.

Ik hoop dat dit helpt! En sorry dat ik in het Nederlands reageer; mijn Engels is niet zo goed, haha.